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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
剧版改影版：“二次开发”要有“二次生命”****** 作者：李勤余 最近热映的电影版《想见你》与剧版《想见你》有着千丝万缕的联系，沿袭了原作的人物设定与情感逻辑，这让剧版粉丝在影院里收获了不少亲切感。但对于没看过原作的观众而言，影版《想见你》可能就不那么友好了。
这大概是“电视剧的电影改编”必须要面临的普遍困境。就市场而言，电视剧的电影改编是对一个优质IP的二次开发，是用最简单实用的方式实现利润最大化；就观众而言，去影院欣赏由电视剧改编而来的电影，是对电视剧的二次消费，也是对集体共鸣的二次呼唤。看似是“双赢”的生产模式，却对创作者提出了更高的要求——他们能不能在新的媒介舞台上延续原有作品的艺术生命和人物魅力，实现或贩卖于观众而言未尽的情怀？ 尽管就目前的情况看，电视剧的电影改编难度不小，难成主流，可它也未必是昙花一现。因为二度创作出来的电影不仅能开发出电视剧的后续商业价值，或许还能为当下的电影市场增添更新鲜的文本元素。 “电影范儿”的表层转换 不可否认，电视剧和电影在叙事长度、密度和容量上都有不同，但是把电视剧改编成电影，绝不应该成为浓缩剧情或砍去枝蔓的“精编版”。如果只是完成镜头语言的表层转换，而没有遵循不同媒介叙事规律的情节改编，由电视剧衍生出的电影就不会有属于自身的“二次生命”。 电影由于时长的限制，在塑造人物形象时多采用典型化的手法；而电视剧则没有此类限制，可以更细致全面地刻画人物形象，多侧面地展示人物性格，让角色更有立体感、亲和度。曾经在电视上收获流量和热度的《三生三世十里桃花》《步步惊心》《何以笙箫默》等作品一进入影院立刻就遭遇惨痛的滑铁卢，其根本原因就是在失去了大量的生活场景、人物对话和情节段落后，电视剧里原有的丰富剧情变得模糊琐碎，从而导致最终的叙事失焦。而观众对此最直观的感受就是“找不到重点”。 同样，剧版和影版《想见你》凸显的都是男女主人公对爱情的执着——剧中人一次次穿越，就是为了挽回悲剧，完成双向奔赴。但电视剧可以用大量情节铺陈相爱的经历、心动的过程，但在电影里，我们只能见到各种快速的剪切和转场。诚然，原剧粉丝仍能get到黄雨萱与李子维的“发糖”环节，但对原作并不熟悉的观众而言，就会感到突兀与生硬，很难完成与影片角色的共情。 有一种观点认为，电视剧的镜头语言以情节表现为核心，对视听造型功能创新化的追求会受到抑制。因此，从电视剧到电影，就应该让视觉效果更有冲击力，色调影调更加风格化，通俗地说，就是要有“大场面”，让电影“更像电影”。 比如，原本主打悬疑的电视剧《痞子英雄》到了大荧幕上就成了各种爆破戏、动作戏的集锦，画面虽然更酷炫，更有“电影范儿”了，但这种简单的电影化策略无论在票房还是在口碑上显然都与成功相距甚远。 类似的，影版《想见你》似乎也把力气用错了地方。这一回，“凤南小队”柯佳嬿、许光汉和施柏宇的舞台不再局限于台北的乡下，而是有了“双城故事”。但场景的丰富和格局的增大反倒换来了原作一系列元素的丢失，比如“自我认同”“校园霸凌”等社会议题不见了踪影，以至整部电影有跌落回“不负相遇”式庸俗爱情剧的危险。 不“破”不“立”的重构 那么，电视剧的电影改编到底该怎么做？文本之间的语言转换，不仅应该是对电视语言的解构，更应该是用电影语言进行重构的过程。所谓重构，就是对电视剧原有情节加以选择、提炼和重组，从而使戏剧冲突集中化、主题内涵凝练化、角色塑造典型化，以及场景设置功能化。 比如，电视剧《悬崖》注重周乙这个人物形象的塑造。他虽然在给妻子的信中声明一生只爱她，但他又对顾秋妍产生了感情。等来团圆时刻，他的心中反而挂念着秋妍与莎莎。周乙不仅是一个冷静、谨慎、智勇双全的地下工作者，也是一个多情、纠结的普通中年男人。这种人性的复杂吸引着观众，也符合电视剧的叙事特色。但到了电影《悬崖之上》中，则主打谍战片的高精密、快节奏、强剧情、高概念，人物塑造也从主角的内心戏转向两大阵营的斗智斗勇、正邪难辨，用剧情的张力和逻辑的严密代替漫长的感情铺陈。这无疑是更符合电影叙事特色的拍摄手法。 遗憾的是，影版《想见你》似乎就拘泥于剧版的“穿越”概念无法自拔。时长的限制让电影没有了电视剧抽丝剥茧的乐趣，于是导演只能拉着观众一路狂奔，强行的自圆其说也显得有些不负责任。其实，在有限的篇幅里，何不将镜头对准因用助听器而被霸凌的莫俊杰、因性格内向而被排斥的陈韵如，甚至是比较“特殊”的王诠胜？对剧情走向的适当重构，不仅可以弥补电视剧的遗憾，也能深化电影的主题——对“边缘人”的关注。 “戴着镣铐跳舞”的多种玩法 在保持原作基本风格和主旨理念的基础上，由电视剧改编的电影还可以演绎出新的故事，完全有条件尝试多种玩法。比如，电影版《将爱情进行到底》就打破了电视剧原有的线性模式，选择了“三段式”，对文慧和杨铮的爱情进行了开放式的猜想。尽管电影的剧情设置也有不合理之处，当年也曾被不少网友吐槽，但这一尝试确实唤起了观众对现实生活和人生态度的多样性思考。 可见，即使是“戴着镣铐跳舞”，只要能在维护原始文本完整性的前提下，赋予作品新的精神意旨，电视剧改编电影也能有多种玩法。就拿影版《想见你》来说，既然很难在逻辑的严密和情节的精彩上超越原作，何不顺着剧版曾经拍摄的彩蛋，去积极探索两位主角的爱情故事的多种可能？ 未来，曾经的热门剧集《爱很美味》《寻秦记》《花千骨》的电影版都将陆续和观众见面。把优秀的电视剧改编成电影，可能谈不上对中国电影格局的突破和创新，但在具有特色的品牌营销下，倒也不失为一个相对稳健的市场策略。 但它们也免不了要面对影版《想见你》已经遭遇的困惑——是亦步亦趋，还是另起炉灶？这个问题可能不会有所谓“正确答案”，但在质量过硬的原创剧本依然相对稀少的当下，由电视剧改编而成的电影，或许仍会在市场中占据一席之地。 说到底，先“破”，然后才能“立”，如果连超越和突破原作的勇气都没有，那么电视剧的电影改编注定是一条崎岖之路。（李勤余） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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